城市，地球上最庞大的复合体，如同蓬勃的植物般，会呼吸，会迎着光，向上。这城市里，一砖一瓦如同一个个细胞，为城市垒加营养；道路如同叶脉，链接整个复合体向外的力量。我们要做的，是找到城市生长的逻辑，找到那种城市向上的力量。毕竟，买房，最核心的原则，就是能与城市共同成长。
2021年的东莞，地产谨慎前行，这更要求我们，要找到那一束，东莞城市向上的力量，这种力量，是在楼市前行路上，能给到我们的最强的安全感。| 市重点项目，东莞枢纽&未来地标——保利虎门TOD项目
来，听听这场对话。对话者，一位来自洞悉每日数十万购房需求的东莞房天下；一位来自早已东莞的发展融为一体的央企保利；当然还有房姐。
“今年的市场，金融与政策条件趋严，总体求稳，所谓的市场分化，可能会在今年到来。“
东莞房天下总经理 蔡伟强（以下简称房天下蔡伟强）：我们在房天下的后台看到，今年东莞的小阳春，似乎来得特别早。我们看到我们后台流量的曲线，在2月11日，也就是春节期间，开始深V反弹，说明大家即便是在春节期间，对买房的关注度也很高。在我们的数据中，按关注区域，排在前五的为虎门、厚街、寮步、南城、松山湖；按区域来看，六大片区中，松山湖占比25%、滨海湾占比22%、城区占比21%，三个片区占比将近7成，各区域开始出现分化。东莞房姐：在2020年的3月，因为疫情的原因，大家对市场比较迷茫。但经过了2020年，来到2021年的3月，市场相对来说明朗很多。我们面对的不是一片迷雾，而是在思考，怎么能把2021年走得相对稳一些。今年楼市总体还是趋好的，但也可以肯定，今年的政策、金融趋势一定是趋严的，所以今年市场大概率不会和2020年一样火爆。在房姐号刚成立，房价刚开始抬头的时候，市场有一个观点比较主流，那就是认为东莞市场将会分化，好的地方越来越好，不那么好的地方会越来越不好。我们可以看到，这个观点在2020年还没被印证，我们见证的是东莞遍地开花的一个市场结果。但这个观点，有可能在2021年会更为明显，这样的趋势，有可能正在到来。总的来讲，因为政策、金融等因素，今年的市场考验，会更大一些。但我认为这是好事，今年的市场会更加理性一些，会更回归市场本来该有的面貌一些。保利湾区公司营销经理付军：（以下简称保利付军）：今年我们响应国家原地过年的政策，今年东莞留莞过年的人数是明显增加的。所以今年的市场情况和往年不一样，今年市场没有春节空档期，热度从春节的时候就开始了。我们保利的项目今年春节也没有打烊，湾区各盘也在营业。
说到市场，由于大湾区内，深圳东莞的政策都在收紧，所以购房者在大湾区内各城市间寻找置业机会，湾区城市的补涨，也在轮动。针对湾区内的购房情况，大家今年会有更多的机会，也会更趋向理性选择。“大湾区一定会成为一个圈，这是社会发展的需要，不单单是地产现象。某些城市，可以捆绑为城市群来分析，比如住房供应不足的深圳东莞，加上供应量较大的惠州，深莞惠三城一起看，人房比是比较均衡的。“根据我们的数据，今年关注东莞周边城市的客户也明显增多，在2020年，这个数字为占比6.52%，2021年上升到11.13%，同比上升70%。其中，关注惠州的客户上升幅度更加明显，占比从3.08%上升到5.70%，同比上升85%。其他上升区域比较大的是增城、南沙、肇庆。
但惠州新房供应量一直比较大，平时也有很多网友问到，惠州市场到底应该怎么看。我们知道保利在惠州也有项目，付总怎么看这个问题呢？保利付军：确实会有很多购房者对惠州有疑惑。作为开发商，我们在拿地，在做投资决策的时候，也会考虑这个问题：惠州目前供应量这么大，还值不值得去。但从市场来看，去年到今年，惠州的土拍市场的热度是越来越高的，全国前二十的房企，也都纷纷在进入这个市场。从大趋势上看，房企们对惠州市场是看好的。房企研究城市时，一般会调研当地的人房比，即城市每年新房成交的面积 / 当地的常住人口。如果比例超过1，为偏投资型市场。东莞的比例大概为0.6，深圳则更低。惠州的人房比是大于1的，偏投资型，所以会有一定的风险。但是，如果将深莞惠当成一个大都市圈来看，比例则为0.9左右，属于相对比较健康的市场。再从单个项目来看，保利在惠州有两个项目。仲恺保利锦城、罗浮山保利云山堂悦。两个项目大概有4至5成的东莞客。
这些东莞客户，我们原本预判是买来投资的。但实际上在深入了解过后，发现很多客户都是首次置业。深挖其原因，有不少是因为东莞在惠州铺开产业布局。东莞企业布局到临莞区域，比如博罗，其企业员工也就有了在当地自住的需求。另一方面，则是因为轨道交通的完善，加快了两地通勤的速度。像不少买了仲恺保利锦城的客户，是看中了从五、六站便可以到松山湖北，大概半小时轻轨的距离，对于在东部产业园区或松山湖片区工作的客户来说，是可以接受的。东莞房姐：确实，2020年还有一个很明显的现象，是湾区内，跨城市置业的情况特别普遍。这其中的积极分子，便是东莞人。尤其在在2020年7月，也就是东莞新政之后，更为明显。出现这种情况的直接原因之一，是东莞人的置业投资意识全面觉醒，但又遭遇了新政，所以造成了短时间内，比较集中的外溢，这种外溢的结果，由大湾区的城市们来承担。但这也许还有一个更为深层次的原因，那就是社会的发展、社会资源的交换与流动所造成的。这其实也是一个社会发展的必然现象，并不是单单的地产现象。现在社会的发展，其实需要我们，也鼓励我们更为高效、更为频繁地，作为一个社会资源去流动。其实不仅是地产，各行业都有这样的现象，为了达成这样一个结果，社会为我们建造了越来越发达的轨道、越来越无孔不入的物流。我们可以看到，东莞处于广州深圳之间，广深如今的轨道规划，很少仅仅考虑单个城市发展，而是把湾区其他城市，尤其是东莞，纳入轨道极为密集的蜘蛛网，一起规划，连接越多，其实意味着，带来的社会资源也会更多，这是未来城市博弈的另一种形式。
除了轨道之外，我们也可以看到，城市的界限也开始变得越来越模糊，石龙的医保卡，也可以在惠州使用，我们还可以采取飞地模式，去实现一个地域的飞升。所以，从社会发展的角度、从社会资源共享的角度来看，大湾区一定会成为一个圈，并且这样的进程，大家会以年的维度来观察，每年都能发现，湾区总会有那么几个地方，与去年相比，已经大不一样。而在这样的背景下，有一个去评判区域价值的观点，可以和大家分享一下：就是在大湾区互融的过程中，其实会带来非常多新的机会，这样的机会可能会使一个地方获得快速发展的机遇，而这样的区域，并不受传统的地域的限制。比如我们未来不会给一个城市去定义，说某某城市不行，而是以区域、以某一个点，去来看待。比如某个区域所在的城市能级可能一般，但是它也有TOD、拥有特殊的地理优势或者轨道优势，由此所聚集的城市资源非常密集，那么我们也会认为这是一个非常优质的地方。就像我们的主题，是城市向上的力量，这样的力量，某个维度上，可以理解为城市资源的流向和倾斜，能知道城市资源在哪里，根据这个规律买房，一定不会错。“商办产品和住宅产品，就是养鸡和养猪的区别，养猪要好几年，把猪养大了卖了，才能有收成，而养鸡，则可以每天收获一个鸡蛋。鸡蛋解决的，是现金流问题。“房天下蔡伟强：房姐还有没有觉得，有什么值得关注的市场现象？东莞房姐：其实东莞市场还有一个问题，那就是东莞的商办产品市场，经常被忽略。我们发表过一篇文章，文章里面我们统计了一个数据，说东莞虽然住宅被抢完了，但公寓还有1.6万套的库存。而实际上，这个数据是因为我们为了精确，只能统计到这么多，真实的库存远远要大于1.6万套。我们可以来探讨，商办物业的价值，是否被低估了？保利付军：去年东莞的住宅市场上升比较明显，但商办产品比较温和，关注度没住宅那么高。但其实很多商办产品，都是在非常好的地段。比如南城的保利欢乐大都汇，毗邻东莞CBD、总部基地；保利卓越中环广场项目则是寮步站上盖的TOD项目；以及今年将要推出的保利虎门TOD项目，是虎门高铁、穗莞深城轨、地铁R2线交汇的真正的TOD项目。
一般来说，这类的商办产品，地段决定着价值，可以重点关注。经常有人问，商办类产品还能不能买。其实，在没有购房资格情况下，合适的商办产品也会是不错的选择。
但是要注意的是，买住宅与商办产品的逻辑不一样。有一个这样的比喻，买住宅相当于养猪，买商办相当于养鸡。
养猪的逻辑是尽快把猪养大，然后一次性卖掉，换取收益；而养鸡是一种长线投资的思维，除了鸡本身，还有源源不断下的蛋。
在选择商办产品时，要注意城市向上的力量，选择地段、规划好、投资回报能去到4%、5%的产品，都是可以尝试去投的。商办产品除租金回报外，还有房产本身增值收益。
东莞房姐：特别赞同养猪、养鸡的观点，非常形象，也非常好的代表了住宅、商办两种产品的特点。住宅、商办产品都有非常明显的优缺点，目前的东莞市场，其实对商办产品是有误解的。
商办产品有两类选择，一类是绝对好的地段、极度好的枢纽的位置。
还有一类，相对来说，可能你觉得它平平无奇，但是周边有很多产业，并且没有其他竞争对手，那对这个商办产品来说，也能算是一个好的地段。
选择商办产品，要到当地研究，周边有好的产业，有需求支撑，也是值得入手的。
商办产品能提供非常棒的现金流，同时也能提供非常广泛的实用性，比如改装成工作室、作为短租来运营，收益也十分理想。
商办产品，一定是要拿来用的，而不是放在那里的，用得好，不止是一个鸡蛋。这是它和住宅的本质区别。
“没有不可以买的区域，因为没有不可以买的房子，只有不合适你的房子。要根据自己的喜好、需求，去做最适合自己的方案。“房天下蔡伟强：我们进入到粉丝提问环节，随机挑选两个问题。有网友问到，2021年东莞最值得买的区域有哪些?这个问题是专门问房姐的，看来是房姐的忠实粉丝。东莞房姐： 其实应该这样理解，没有不可以买的区域，因为没有不可以买的房子，只有不合适你的房子。买房要根据自己的喜好、需求。这特别容易被忽略，很多人会觉得只要升值，我个人喜好无所谓，这其实是一个误区。买房子一定要去做最适合自己的方案，最无愧于心的方案。买房一定是好事，但投资一定有风险，相信自己的选择，就是自己给自己的安全感。回到区域选择，其实大的区域都有共识，比如城区、松山湖、滨海湾。就个人而言，今年会比较推荐大朗、厚街、虎门、道滘。先来说虎门，虎门已经是一个非常成熟的的区域，像刚才提到的保利虎门TOD项目，虽然离开盘还有一段时间，但在房姐的粉丝中问询度已经非常高。虎门的新房、二手房都非常活跃，交投活跃，能说明市场非常健康。而且虎门的价格也相对比较合理。推荐大朗，是因为大朗与松山湖特殊的关系，以及价格也相对合理。接下来松山湖的动作也会相当多，首先大朗会受到其中的利好。厚街、道滘，在2020年没有大多声音，市场需求沉积一年，在2021年会有比较多的动作。在沉淀一段时间后，市场会给一定的反响。这些区域在2021年将会更有支撑。以上的区域、镇街，仅供大家在买房的过程中参考。一些热门的区域，其实在找房的过程中，市场其实会告诉你答案。“要跟着政府整体规划走，比如轨道交通，再看有没有稀缺资源。如果有这些因素在，会是一个相对比较好的项目。更多的是要结合自身的自住需求、投资认知来做购买决定。“房天下蔡伟强：继续粉丝提问环节，有粉丝问到，听说很多人买惠州、中山的房子，那到底周边的城市，哪个最值得投资？保利付军：惠州、中山确实是问得比较多、对比比较多的城市。放大来看，其实是在整个湾区，要如何置业。个人观点，还是要跟着政府整体规划来走，特别可以看相关的轨道交通。再看有没有一些稀缺的资源。如果有这些因素在，会是一个相对比较好的项目。举例来说，保利在中山马鞍岛项目保利天汇，去年首次开盘，便成交1000多套，客户主要来自深圳、东莞，以及全国其他城市都比较多。为什么这些客户看好这个项目，因为整个区域的规划，是对标松山湖来做的，也是承接深圳的产业外溢。未来2024年深中通道开通后，马鞍岛跟深圳宝安的距离，时间只要20分钟左右。相当于东莞临深的长安、塘厦到深圳宝安的距离。对应的价值就突显出来了，对于深圳客户来说，未来是可以自住的，吸引力就比较大了。惠州，城市面积比较大，整体市场的分化情况比东莞要明显很多。惠州成交比较活跃的是临深、临莞、仲恺以及惠城区。在选项目的时候，会选一些价值大的地方，比如有轨道交通经过。保利在仲恺的项目保利锦城，比较多东莞客户去买也是因为有轨道交通。惠州、中山都有客户在买，但是客户的构成、动机其实是不一样的。中山，更多的是深圳宝安、南山，以及东莞滨海湾、塘厦片区的客户。惠州，更多的是深圳龙岗、龙华、福田，以及东莞临惠、东部产业园片区、沿穗莞深城际的客户。更多的都是结合自身的自住需求、投资认知来做购买决定。两座城市，从规划、轨道交通发展、资源上都有各自的优势，重点看哪个片区哪个项目更适合购房者自身。房天下蔡伟强：最后再重申一下我们今天的主题，“2021，东莞向上的力量”。其实就是说买房要跟着我们城市的优质资源，跟着政府的规划和政策，找到最适合我们自己的选择。
经常有人说这样一句话：买这个城市的房子，其实就相当于投资这个城市，买了这个城市的股票。今天的直播到此结束。
祝大家早日买到心仪的房子，下期再见。
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关于东莞轨道交通，可看房姐带来的东莞在建地铁R1线的最新航拍视频：
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